Страница не найдена | Живем в России
ОСАГО — обязательный документ всех российских автомобилистов, который служит обеспечением финансовых рисков водителя в случае создания аварийной ситуации, требующей компенсационных выплат.
Однако нередко сознательные автовладельцы, которые своевременно обновляют страховку, используя калькулятор стоимости полиса inguru.ru/kalkulyator_osago/reg_moskva, сталкиваются с неправомерными отказами в оформлении ОСАГО.
Водители обескуражены: они обязаны иметь оформленный полис «автогражданки», однако не имеют возможности приобрести его.
Может ли страховая отказать?
Выгоды страховых компаний от оформления «автогражданки» с каждым годом сокращаются, поскольку в отдельных регионах России выплаты по полисам достигают 90 % и даже 100 % сборов. В связи с этим страховщики все чаще отказывают водителям в продаже ОСАГО на машину, используя для этого объективные и откровенно некорректные причины.
В ожидании повышения тарифов страховые создают искусственный дефицит полисов и стремятся отказать в продаже ОСАГО как можно большему числу обратившихся.
И все это несмотря на то, что за навязывание дополнительных услуг и неправомерный отказ страховщиков ждет административное наказание.
В результате в ход идут любые ухищрения страховых агентов, стремящихся либо навязать автовладельцам максимальный пакет дополнительных услуг, либо же сделать все возможное для того, чтобы создать препятствия для оформления ОСАГО.
Причины отказа в полисе ОСАГО
Автомобилистам нужно знать, что законных причин для отказа в страховании автомобиля всего несколько, а это значит ОСАГО не продадут, если:
- у страховой компании временно нет связи с базами данных АИС РСА — в этом случае водителя могут пригласить в офис компании позже;
- автовладелец предоставил неполный пакет документов — собрав исчерпывающий пакет бумаг, автомобилист может обратиться к страховщику снова;
- если страхователем является третье лицо, которое действует без доверенности владельца авто — достаточно оформить доверенность и заверить ее у нотариуса;
- транспортное средство не прошло обязательный техосмотр, а потому владелец не может предоставить диагностическую карту.
На этом перечень причин, почему страховые компании отказывают в оформлении страховки ОСАГО для автомобиля, заканчивается. Нежелание автомобилиста приобрести дополнительные услуги (страховать свою жизнь или жизни допущенных к управлению водителей) не может служить объективной причиной для отказа в продаже полиса.
Что делать?
Отказ в оформлении страхования ОСАГО — не повод отчаиваться, поскольку деятельность страховых компаний регулируется законодательством, следовательно, автомобилисты могут жаловаться на нерадивого страховщика в вышестоящие инстанции.
На страницах сервиса inguru.ru каждый владелец транспортного средства сможет не только найти подходящее по цене страховое предложение, но получить ответы на любые интересующие его вопросы.
Относительно ситуаций с неправомерным отказом в продаже полиса обязательного страхования специалисты рекомендуют обращаться в ЦБ РФ — регулятору рынка страхования, который может обязать страховщика заключить со страхователем договор ОСАГО и даже возместить убытки, которые были причинены отказом.
Судебные инстанции оперируют исключительно утвержденными законодательными нормами, а потому многие даже казалось бы объективные причины для отказа могут быть оспорены в судебном порядке.
Страница не найдена | Живем в России
ОСАГО — обязательный документ всех российских автомобилистов, который служит обеспечением финансовых рисков водителя в случае создания аварийной ситуации, требующей компенсационных выплат.
Однако нередко сознательные автовладельцы, которые своевременно обновляют страховку, используя калькулятор стоимости полиса inguru.ru/kalkulyator_osago/reg_moskva, сталкиваются с неправомерными отказами в оформлении ОСАГО.
Водители обескуражены: они обязаны иметь оформленный полис «автогражданки», однако не имеют возможности приобрести его.
Может ли страховая отказать?
Выгоды страховых компаний от оформления «автогражданки» с каждым годом сокращаются, поскольку в отдельных регионах России выплаты по полисам достигают 90 % и даже 100 % сборов.
В связи с этим страховщики все чаще отказывают водителям в продаже ОСАГО на машину, используя для этого объективные и откровенно некорректные причины.
В ожидании повышения тарифов страховые создают искусственный дефицит полисов и стремятся отказать в продаже ОСАГО как можно большему числу обратившихся. И все это несмотря на то, что за навязывание дополнительных услуг и неправомерный отказ страховщиков ждет административное наказание.
В результате в ход идут любые ухищрения страховых агентов, стремящихся либо навязать автовладельцам максимальный пакет дополнительных услуг, либо же сделать все возможное для того, чтобы создать препятствия для оформления ОСАГО.
Причины отказа в полисе ОСАГО
Автомобилистам нужно знать, что законных причин для отказа в страховании автомобиля всего несколько, а это значит ОСАГО не продадут, если:
- у страховой компании временно нет связи с базами данных АИС РСА — в этом случае водителя могут пригласить в офис компании позже;
- автовладелец предоставил неполный пакет документов — собрав исчерпывающий пакет бумаг, автомобилист может обратиться к страховщику снова;
- если страхователем является третье лицо, которое действует без доверенности владельца авто — достаточно оформить доверенность и заверить ее у нотариуса;
- транспортное средство не прошло обязательный техосмотр, а потому владелец не может предоставить диагностическую карту.
На этом перечень причин, почему страховые компании отказывают в оформлении страховки ОСАГО для автомобиля, заканчивается. Нежелание автомобилиста приобрести дополнительные услуги (страховать свою жизнь или жизни допущенных к управлению водителей) не может служить объективной причиной для отказа в продаже полиса.
Что делать?
Отказ в оформлении страхования ОСАГО — не повод отчаиваться, поскольку деятельность страховых компаний регулируется законодательством, следовательно, автомобилисты могут жаловаться на нерадивого страховщика в вышестоящие инстанции.
На страницах сервиса inguru.ru каждый владелец транспортного средства сможет не только найти подходящее по цене страховое предложение, но получить ответы на любые интересующие его вопросы.
Относительно ситуаций с неправомерным отказом в продаже полиса обязательного страхования специалисты рекомендуют обращаться в ЦБ РФ — регулятору рынка страхования, который может обязать страховщика заключить со страхователем договор ОСАГО и даже возместить убытки, которые были причинены отказом.
Судебные инстанции оперируют исключительно утвержденными законодательными нормами, а потому многие даже казалось бы объективные причины для отказа могут быть оспорены в судебном порядке.
Что такое аренда земли?
Существует несколько видов коммерческой аренды. Например, валовая аренда требует, чтобы арендатор регулярно вносил арендную плату, но это их единственное финансовое обязательство перед арендодателем. Это похоже на договор аренды, который вы подписали бы, если бы снимали квартиру. С другой стороны, при одно-, двух- и тройной аренде некоторые расходы, такие как налоги на имущество и страхование, перекладываются на арендаторов.
Однако в большинстве случаев такие договоры аренды заключаются между арендодателем, которому принадлежит коммерческое здание, и арендатором, который ежемесячно платит арендную плату и не имеет права собственности.
Существует еще один тип коммерческой аренды, известный как аренда земли, который несколько отличается.
По договору аренды земли арендаторы владеют своим зданием, но не землей, на которой оно построено. Поскольку это менее известный тип лизинговой структуры, вот учебник по аренде земли для инвесторов в недвижимость.
Источник: Getty images
Что такое аренда земли?
Как следует из названия, аренда земли предполагает аренду только земли, а не каких-либо зданий. Аренда земли включает в себя незастроенную коммерческую землю, которая сдается в аренду арендаторам, которые затем имеют права на разработку и использование собственности в течение срока аренды.
В течение срока аренды земли арендатору принадлежат любые улучшения, сделанные в собственности, включая любые здания, которые он построил. Например, многие универмаги Macy’s (NYSE:M) сдаются в аренду. Это означает, что Macy’s владеет самим зданием и любыми другими улучшениями, сделанными на земле — например, парковочными сооружениями, — но компания по-прежнему платит арендную плату за землю под магазином.
Как и большинство других договоров аренды недвижимости, аренда земли требует от арендаторов регулярных (обычно ежемесячных) арендных платежей. А аренда земли, как правило, является чистой арендой, что означает, что арендаторы несут ответственность за уплату налогов на недвижимость, страхование и расходы на техническое обслуживание в течение всего срока аренды.
Аренда земли, как правило, имеет очень длительные сроки — обычно от 20 до 40 лет в качестве первоначального срока, но нередки случаи аренды земли до 99 лет. Улучшения, сделанные на земле, переданной в аренду, переходят в собственность арендодателя после истечения срока аренды, или от арендатора может потребоваться их снос. Так зачем кому-то строить здание, если оно не может использоваться в течение длительного времени?
Напомним, в случае аренды земли:
- Арендатор платит арендную плату за землю, но владеет зданиями и другими строениями/улучшениями
- Арендатор несет ответственность за уплату налога на имущество, страховку и эксплуатационные расходы
- Срок аренды обычно составляет не менее нескольких десятилетий
- После истечения срока аренды любые здания или другие улучшения имущества принадлежат арендодателю
Недвижимое имущество -мировой пример ситуации с арендой земли
В мире инвестиционных фондов недвижимости, или REIT, American Tower (NYSE:AMT) является хорошим примером компании, которая обычно использует аренду земли.
Компания владеет и управляет башнями связи (например, теми, которые питают сеть вашего мобильного телефона), но в большинстве случаев ей не принадлежит земля, на которой построены башни.
В частности, компания American Tower арендует примерно две трети своих башен в США и имеет более 35 000 отдельных арендодателей. В среднем у нее осталось 28 лет аренды земли, но вместо того, чтобы допустить истечение срока аренды, компания обычно либо продлевает аренду, либо покупает землю, чтобы расторгнуть договор аренды земли.
Это выгодная бизнес-модель для компании (и ее арендодателей) по нескольким причинам. Прежде всего, это позволяет American Tower расширяться без огромных капитальных затрат, которые потребовались бы при приобретении земли для строительства тысяч башен. Он также имеет налоговые льготы, поскольку возможный выкуп лизинга постепенно превращает операционные расходы в капитальные затраты, которые, как правило, лучше подходят для целей текущего налогообложения.
С точки зрения арендодателя, они получают десятилетия беззаботного дохода и в конечном итоге (во многих случаях) получают единовременную выплату за недвижимость.
Субординированная и несубординированная аренда земли
Существует два основных типа аренды земли: субординированная и несубординированная. И разница в том, что произойдет, если арендатор столкнется с финансовыми проблемами в течение срока аренды.
- Субординированная аренда земли : В субординированной аренде земли арендатор соглашается иметь более низкий приоритет, когда речь идет о любом другом финансировании, которое арендатор получает от собственности. Например, предположим, что вы подписываете договор об аренде участка земли, а затем занимаете 500 000 долларов, чтобы построить на нем ресторан. Если вы не выплатите кредит в рамках субординированной аренды земли, ваш кредитор может потребовать имущество (включая землю) в качестве залога.
- Неподчиненная аренда земли : С другой стороны, при неподчиненной аренде земли арендатор имеет более высокий приоритет, чем любые другие кредиторы, когда речь идет о правах собственности. Другими словами, кредиторы арендатора не могут лишать права выкупа земли в случае невыполнения обязательств. В случае дефолта кредитор имущества в несубординированной аренде земли может иметь возможность преследовать активы бизнеса, но не может получить полный контроль над имуществом, как он может иметь возможность в субординированной аренде земли.
Очевидно, что при прочих равных условиях арендодатели захотят подписать договоры аренды земли без субординации. В конце концов, зачем арендодателю рисковать своим имуществом?
На практике арендодателям обычно приходится взимать более низкую арендную плату за аренду земли без субординации, чтобы побудить арендаторов принять такое соглашение. Многие кредиторы не будут выдавать ссуды на строительство коммерческих зданий на условиях аренды земли, если у них нет возможности получить контроль над имуществом в случае дефолта арендатора.
Аренда земли без субординации является более распространенным соглашением. Несмотря на то, что они приносят меньший доход от аренды, арендодатели, как правило, не хотят подвергать свою собственность риску, по сути, принимая активное участие в бизнесе арендатора.
Другие темы инвестирования
Строительные акции
Эти часто медленные и устойчивые акции могут со временем создать богатство.
Транспортные запасы
Перевозить людей и вещи с места на место — большой бизнес.
Промышленные запасы
Промышленные компании охватывают несколько подсекторов экономики, которые они поддерживают.
Запасы обороны
У этих компаний, как правило, один крупный клиент: правительство США.
Каковы преимущества аренды земли?
С точки зрения арендодателя, существует несколько распространенных причин, по которым может быть желательна аренда земли, а не самостоятельная застройка или продажа земельного участка.
Кроме того, аренда земли позволяет владельцу оставаться собственником имущества. Это может иметь важное значение в ситуациях, когда земля принадлежит государственному учреждению, но во многих случаях может быть выгодным. Например, если вы хотите построить туристическую достопримечательность на федеральной земле, аренда земли может быть единственным способом сделать это.
Наконец, как я упоминал ранее, любые улучшения переходят в собственность арендодателя по истечении срока аренды земли, поэтому стоимость имущества может быть значительно выше, чем она была на момент заключения договора.
Арендаторы могут предпочесть аренду земли, потому что строительство здания обходится значительно дешевле, чем покупка земли и последующее строительство здания.
По этой причине многие ритейлеры используют аренду земли — они просто не могут оправдать или позволить себе стоимость здания и земли. Многие рестораны быстрого питания арендуют свою землю, но сами строят свои здания, если назвать один из распространенных примеров.
Кроме того, арендатор часто может сэкономить деньги на своих текущих арендных платежах, подписав договор об аренде земли, вместо того, чтобы арендовать все улучшенное имущество.
Плюсы и минусы аренды земли: точка зрения арендатора
| ПЛЮСЫ | МИНУСЫ |
|---|---|
| Позволяет избежать больших авансовых капитальных затрат на покупку земли. | За любые улучшения земли должны платить сами. |
| Аренда на десятилетия и возможность продлить аренду или купить недвижимость по истечении срока аренды. | Потерять улучшения земли после истечения срока аренды, если они не будут продлены или куплены. |
| Снижение арендных платежей, в отличие от аренды земли и здания. | Несет ответственность за уплату налогов на недвижимость, страхование и расходы на техническое обслуживание в течение всего срока аренды. Может потребоваться одобрение арендодателя, прежде чем можно будет начать строительство. |
Практический результат
Аренда земли не во всех случаях идеальна. Например, поскольку они строят на земле, которой не владеют, арендаторам может потребоваться получить разрешение арендодателя до начала строительства. А арендаторы могут потерять контроль над своим зданием после истечения срока аренды. Однако аренда земли может быть взаимовыгодным соглашением для многих землевладельцев и коммерческих арендаторов, поэтому на практике она довольно распространена. Они позволяют арендодателям сохранять право собственности и получать стабильный доход, а коммерческим арендаторам — строить помещения для ведения своего бизнеса без дополнительных первоначальных затрат на покупку земли.
Мэтью Франкель, CFP® не имеет позиций ни в одной из упомянутых акций. The Motley Fool имеет позиции и рекомендует American Tower. У Motley Fool есть политика раскрытия информации.
Соглашение об аренде земли
Что такое соглашение об аренде земли?
Договор об аренде земли — это ситуация, когда кто-то владеет зданием, но не землей, на которой оно расположено, и требует ежемесячных платежей за аренду земли. Гостиницы и офисные здания иногда подлежат арендной плате за землю. В определенных ситуациях домовладельцы также используют механизмы арендной платы за землю. Например, арендная плата за землю является обычным явлением для трейлерных парков и сезонных кемпер-парков.
Ключевые выводы
- Арендная плата за землю – это когда кто-то владеет зданием, но не землей, на которой оно расположено.
- Договоры об аренде земли требуют ежемесячных платежей арендодателю за использование земли.
- Гостиницы и офисные здания иногда используют договоры об аренде земли.
- Арендная плата за землю может сделать домовладение более доступным, поскольку необходимо покупать только дом, а не землю.
Понимание договоренности об аренде земли
Земельная рента – это договор аренды между арендатором и арендодателем. Арендатор будет платить фиксированную плату арендодателю ежемесячно или периодически. Взамен арендатор будет иметь право пользования конкретным земельным участком. В результате арендатор владеет собственностью или зданием на земле, но не владеет самой землей. Договоры об аренде земли требуют меньше авансового капитала или денег по сравнению с покупкой как здания, так и земли, на которой он будет построен. Однако арендаторы должны понимать условия таких соглашений, поскольку они часто ограничивают права и возможности владельца здания.
Например, соглашение об аренде земли в парке трейлеров может предусматривать, что один из арендаторов или сторон будет обеспечивать обслуживание территории и территорий, окружающих трейлеры.
Соглашение об аренде земли может также устанавливать стандарты внешнего вида строения и ограничивать арендаторов в строительстве дополнительных объектов или расширении существующих зданий.
Если договоренность позволяет сооружение размером, например, с трейлером двойной ширины, а владелец здания убирает трейлер и заменяет его блоком тройной ширины, владелец нарушил бы договоренность. Кроме того, строительство отдельного гаража или навеса на территории нарушит договоренность. Точно так же реконструкция существующего здания иногда может противоречить такой договоренности.
Происхождение соглашений об аренде земли
Земельная рента и механизмы земельной ренты уходят своими корнями в английское общее право. В США арендная плата за землю восходит к колониальным временам. Колонисты, которые хотели купить участки земли, но не могли себе этого позволить, вместо этого соглашались на договор об аренде земли. Они будут арендовать землю у колониальных правительств или частных землевладельцев, в свою очередь внося небольшие дополнительные платежи за использование земли.
Сегодня механизмы земельной ренты имеют ограниченное применение в США, и штаты, которые разрешают их, кодифицировали их в качестве закона. В Вирджинии, например, арендная плата за землю регулируется Законом об аренде жилой земли, в котором излагаются права, обязанности и обязанности всех сторон, участвующих в таком соглашении.
Примечание
Договоры об аренде земли могут быть нечастыми в США, но все еще довольно распространены в Ирландии и Нидерландах.
Преимущества договора об аренде земли
У арендной платы за землю есть некоторые преимущества, в том числе помощь людям в покупке своего первого дома.
Покупка дома
Договоренность об аренде земли может помочь с доступностью жилья. Потенциальные покупатели жилья обычно получают кредит в банке на покупку дома. Кредит, также известный как ипотека, обычно включает стоимость строения и земли, на которой стоит дом.
Однако, если бы покупатель дома мог арендовать землю на условиях арендной платы за землю, ипотека должна была быть только на 150 000 долларов, и покупатель дома мог бы платить ежемесячную арендную плату за землю. Кроме того, первоначальный взнос будет дешевле, потому что он будет рассчитываться в процентах (скажем, 10%) от покупной цены, которая не включает землю.
Конечно, арендная плата за землю должна учитываться при определении того, может ли заемщик позволить себе дом и платежи по ипотеке. Однако вероятность одобрения ипотечного кредита была бы намного выше при договоренности об аренде земли. В результате договоры об аренде земли могут помочь тем, кто впервые покупает жилье, а также тем, у кого низкий или средний доход, потому что это часто приводит к меньшей ипотеке и лучшим шансам на одобрение.
Возможные налоговые льготы
Служба внутренних доходов (IRS) разрешает вычитать арендную плату за землю из процентов по ипотеке при определенных условиях. Налоговый вычет, по сути, означает, что общая сумма уплаченной арендной платы может уменьшить общий налогооблагаемый доход человека за этот год, что означает более низкий налоговый счет. Тем не менее, тем, у кого есть соглашение об аренде земли или кто рассматривает возможность такого соглашения, следует проконсультироваться со специалистом по налогам, чтобы определить, применимы ли какие-либо налоговые льготы к их конкретному финансовому положению.
Недостатки схемы аренды земли
Есть некоторые потенциальные недостатки, связанные с заключением соглашения об аренде земли.
Выброс
Невыплата требуемой суммы, указанной в договоре об аренде земли, может привести к так называемому выселению. По сути, это означает, что домовладелец может быть вынужден покинуть свой дом, если будет установлено, что он нарушил условия соглашения об аренде земли.
По этой причине очень важно понимать условия соглашения и то, что может поставить вас под угрозу потери дома.
Сбор арендной платы за землю
С точки зрения владельца земли сбор земельной ренты иногда может быть сложной задачей. Могут быть определенные шаги, которые вам необходимо предпринять, чтобы запросить оплату арендной платы за землю. Если обязанное лицо отказывается это сделать, это может потребовать принятия дополнительных мер по взысканию долга, что может занять много времени и средств.
Особые указания
Договоры об аренде земли могут не подходить для всех домовладельцев, поскольку арендодатель может изменить условия по окончании срока аренды. Например, арендодатель может решить использовать землю для чего-то другого в какой-то момент в будущем, что делает договоры об аренде земли нестабильным методом владения жильем. Важно, чтобы домовладельцы понимали условия и свои права в рамках соглашения, прежде чем покупать дом с арендной платой за землю.
Соглашение об аренде земли и аренда земли
Арендную плату за землю не следует путать с арендой земли. Последний позволяет арендатору развивать участок земли в течение определенного периода времени, после чего земля и все улучшения возвращаются обратно владельцу собственности. Эти типы соглашений часто предусматривают аренду на 50 или 99 лет.
Например, правительство США однажды предложило аренду на 99 лет, чтобы стимулировать строительство коттеджей на национальных лесных угодьях в рамках усилий по стимулированию использования этих территорий для отдыха. Практика таких соглашений получила широкое распространение с 1915 до 1960 года, когда Лесная служба США прекратила выдачу новых договоров аренды на 99 лет. Эти 99-летние соглашения обычно запрещали круглогодичное использование земли и сдачу в аренду хижин.
Многие также ограничили строительство заборов. Некоторые также оговаривали тип кровли и других строительных материалов и запрещали рубить деревья или отводить воду.
И наоборот, договоры об аренде земли не являются арендой с ограничением по срокам, а вместо этого обычно продлеваются каждый срок, пока уплачиваются арендные платежи за землю. Кроме того, аренда земли обычно используется для коммерческих зданий, в то время как договоры об аренде земли обычно применяются к физическим лицам.
Часто задаваемые вопросы
Что такое земельная рента?
Земельная рента – это соглашение между землевладельцем и арендатором, по которому арендатор обязуется ежегодно платить номинальную плату за использование земли. Механизмы земельной ренты берут свое начало в английском общем праве и были введены в США в колониальную эпоху.
Что финансирует земельная рента?
Земельная рента позволяет арендатору занимать землю, которая принадлежит кому-то другому. Например, если у вас есть дом на колесах, который постоянно припаркован на участке земли, вам, возможно, придется платить землевладельцу арендную плату за его использование.