Japan | Армения | Autocomjapans
Есть несколько простых правил, которых стоит придерживаться, чтобы купить с аукциона хороший автомобиль:
1) Прежде чем сделать ставку на тот или иной лот, нужно обязательно перевести замечания японского эксперта, указанные в аукционном листе, особое внимание стоит уделить «минусам» и не только тем, что буквенно указаны на дефектовочной схеме аукционника. Даже если автомобилю присуждены такие оценки как 4-4,5 баллов и указан небольшой пробег, в комментариях всегда может быть скрыта какая-то информация о серьезных дефектах или неисправностях, например, сильно потертый руль, коррозия по днищу, по кузову и в моторном отсеке, а также потёки масла из двигателя. На практике встречались даже авто с оценкой 4 балла, в «минусах» аукционного листа которых был указан такой недостаток как «лёгкий нетипичный звук при работе мотора».
2) Всегда нужно обращать внимание на то, чтобы состояние кузова автомобиля действительно соответствовало оценке, которую выставил ему инспектор.
Сравните, оценку 4 у одного лота с небольшим пробегом:
И оценку 4 у лота с пробегом почти 100 тыс. км.
Машины с оценками 3-3,5 (и даже 4) балла могут оказаться даже восстановленными после лёгкого удара в заднюю часть кузова:
Даже у автомобилей с идеальным состоянием кузова и небольшим пробегом могут быть проблемы. Поэтому и очень важно переводить аукционный лист до покупки.
3) Лучший аукционник – чистый аукционник! Чем меньше буквенных обозначений по кузову на дефектовочной схеме (даже с индексами 1), тем лучше будет реальное состояние автомобиля.
А1 в большинстве случаев это всего лишь царапина по лаку, которая уйдет с полиролью, но может быть и такая, которая потребует перекраски.
Индекс 2 – это уже вероятность того, что помеченный им элемент будет сильно отличаться от остальных и, возможно, потребуется его перекраска или выравнивание.
Индекс 3 означает вероятность необходимости перекраски в 80-90% случаев.
Индекс 4 встречается довольно редко, но иногда такой дефект может привести и к необходимости замены кузовного элемента, например, в случае вмятины U4 диаметром 40 сантиметров на двери.
С реальными примерами аукционных дефектов можно ознакомиться в этой статье.
4) При выставлении ставок не забывайте о возможности проверять по статистике, появлялись ли лоты ранее на торгах. Японские аукционные эксперты зачастую достаточно субъективно подходят к оценке состояния авто. Поэтому, проводя его осмотр, они могут и не заметить каких-либо дефектов. Этим и пользуются перекупщики: они по низкой цене покупают автомобили с оценками 3-3,5-R на строгих аукционах и перевыставляют на аукционах, где эксперты более лояльно подходят к оценке авто, выставляя им завышенные оценки.
На нашем сайте есть 2 вида статистики, вместе они охватывают 90-95% всех проданных на аукционах автомобилей.
А через месяц эта же машина на другом аукционе:
Сравните 2 аукционных листа одной и той же машины:
На что еще стоит обратить внимание:
1. Состояние резины. На многих аукционах японские инспектора указывают остаток протектора в мм (на дефектовочной схеме это указывается цифрами в каждом колесе или рядом с ним), учитывайте это при расчете максимальной ставки на лот. Всегда есть смысл немного увеличить ставку, если остаток протектора равен 7-8 мм (почти новая резина) или наоборот, уменьшить, если остаток 0-2 мм (необходимо поменять для нормальной эксплуатации). Особенно это актуально для автомобилей с высокой стоимостью резины (размером от 16 дюймов).
2. Удаленность аукциона от портовых городов. Это влияет на скорость доставки автомобиля с аукциона в порт отгрузки, и, соответственно, на общий срок доставки в порт прибытия авто. Средний срок доставки автомобиля до Грузии при покупке с аукциона средней удаленности – 6-6,5 недели.
3. Не стоит покупать машину с множеством кузовных дефектов в надежде купить намного дешевле средне-статистической цены – скидка при покупке почти никогда не компенсирует стоимость дальнейшего ремонта и покраски. Также задумайтесь о дальнейшей продаже – гораздо легче продавать автомобиль без следов кузовного ремонта и с честным аукционным листом с оценкой 4-4,5 баллов, чем с покрашенным кузовом и оценкой 3-3,5 баллов. Сейчас практически все перед покупкой проверяют автомобиль по статистике.
4. Сильно грязный (или даже с прожегами) салон, есть серьезные несделанные кузовные дефекты, разный остаток протектора у резины, сильно потертый руль — всё это замечания, наличие которых в аукционном листе говорит о том, что автомобиль не стоит рассматривать для покупки.
По раздельности эти недостатки кажутся мелочами, которые не трудно исправить, но наличие их всех в одном аукционнике говорит о том, что за этим автомобилем не ухаживали и не следили должным образом во время эксплуатации в Японии. Также есть большая вероятность того, что в моторе окажется масло, которое последний раз меняли 30 тыс. км назад, вариатор дергает и жидкость в нем срочно нуждается в замене, ходовка сильно уставшая от езды даже по японским дорогам…
5. Покупка автомобиля, с момента выпуска которого прошло более 7 лет и небольшим (до 50 тыс. км.) пробегом — почти лотерея. Мы много раз встречались с машинами, которые явно долго стояли в Японии и их техническое состояние оказывалось совсем не тем, каким ожидалось при покупке авто с маленьким пробегом. Типичные дефекты – резина в трещинах, выгоревшая краска, старые и уже потерявшие свои свойства жидкости в агрегатах и редукторах (это самое страшное), дефекты консоли (трещины, пузыри от солнца), запах в салоне (особенно если прошлый владелец курил), плохое состояние кожаного салона (въевшаяся грязь, трещины, складки и провисания обивки).
6. Оптимальные параметры для покупки автомобиля проходного года (от 3 до 5 лет с момента выпуска) – аукционная оценка 4-4,5, пробег от 55 до 80 тыс. км.
Если пробег меньше 50 тыс. км., то стоимость на аукционе обычно намного выше, чем при покупке такого же авто с пробегом 55-80 тыс. км, но реальной разницы для потребителя (то, что хотят получить, переплачивая за маленький пробег) нет, встречаются автомобили с пробегом 75 тыс. км. и в состоянии как с завода, так же как и с пробегом 35 тыс. км. и ни разу не менянным маслом и необходимостью кузовного ремонта вкруг.
Покупать с пробегом больше 80 тыс. км. – тоже практически не имеет смысла, стоимость авто на аукционе падает незначительно, сильно сэкономить не получится, но появляется необходимость в ТО100, замене ремня ГРМ и др. расходах. Ну и покупка авто изначально с большим пробегом также скажется на его дальнейшей продаже.
7. Нас часто спрашивают, на каких аукционах лучше всего покупать, какие наиболее строгие и качественные, где наиболее реально оценивают состояние автомобилей.
Также следует выделить аукционные дома TAA (Toyota Auto Auction) и NAA(Nissan Auto Auction), машины описывают достаточно качественно, например, на схеме поставят А1/U1 на месте дефекта вместо типично-расплывчатой для других аукционов фразы «царапины и вмятины по кузову». Но и на этих аукционах могут завысить аукционную оценку за маленький пробег.
Другие аукционы (USS, HAA, JU и др.) примерно одинаково оценивают автомобили.
Мы постараемся сделать самый полный гайд по японским аукционам! Если у Вас есть какие-то вопросы или дополнения, то Вы можете написать в комментариях к статье или на почту aranjnara@gmail.com мы обязательно ответим.
Перекупщики на японских автоаукционах или почему нужно проверять машину по статистике.
В последнее время на японских автоаукционах наблюдается тенденция: одна и та же машина спустя некоторое время появляется на другом аукционе с новыми оценками и описанием. Чаще всего это происходит следующим образом: японские перекупщики покупают машину с оценкой 3.5 балла на автоаукционе со строгим подходом к оценочной экспертизе (ТАА или NAA), подготавливают её к продаже (полировка, химчистка) и чуть позже выставляют на торги на менее строгом автоаукционе (например, USS или HAA), там ей присуждается оценка повыше (4 — 4,5 б.), и, соответственно, машина продаётся дороже. А приобрести, казалось бы, идеальный автомобиль с оценкой 4.5А и обнаружить, что некоторое время назад он же продавался с оценкой 3.5С (и с множеством мелких кузовных повреждений) очень обидно.
Как застраховать себя от покупки такого «подготовленного к продаже автомобиля»? А очень просто: обязательно каждый лот, на который Вы собираетесь сделать ставку проверять по статистике, не выставлялся ли он на торги ранее.
Приведем 2 ярких примера работы японских перекупщиков:
1) Марк Х в простенькой комплектации выставляется на автоаукционе USS Nagoya с оценкой 4 балла, весь в мелких царапинах и с пострадавшим передним бампером. Он успешно продается за 1.010 млн. йен и, буквально, через неделю в очередной раз выставляется на торги уже на другом автоаукционе — CAA Chubu, с новыми бамперами, колесами, спойлером и с отполированным кузовом без следов царапин. Красоту оценили, и Марк Х уже продается намного дороже, за 1.215 млн. йен.
2) На автоаукционе ARAI Bayside выставлялся Рактис с оценкой RA, восстановленный после удара в заднюю часть и с 3-мя крашеными элементами, продался за 555 тыс. йен. Через некоторое время эта же машина появляется на автоаукционе Ju Gifu с оценкой 4 балла и продается за 638 тыс. йен, из крашеных элементов остался только бампер, а про аварию уже нет ни слова…
Поэтому, уважаемые клиенты, напоминаем Вам еще раз – всегда перед выставлением ставки (а не после покупки!) проверяйте по статистике торговался ли ранее выставляемый автомобиль!
Если у Вас есть вопросы или дополнения по вышеизложенному материалу – пишитe aranjnara@gmail.
com
p7
Сравните 2 аукционных листа одной и той же машины:
check engine
p8
Лучший аукционник – чистый аукционник! Чем меньше буквенных обозначений по кузову на дефектовочной схеме (даже с индексами 1), тем лучше будет реальное состояние автомобиля. А1 в большинстве случаев это всего лишь царапина по лаку, которая уйдет с полиролью, но может быть и такая, которая потребует перекраски. Множественные А1 на схеме даже у кузова с общей оценкой в 4.5 балла могут быть заметны для невооруженного взгляда. Индекс 2 – это уже вероятность того, что помеченный им элемент будет си
p1
На что еще стоит обратить внимание:
1. Состояние резины. На многих аукционах японские инспектора указывают остаток протектора в мм (на дефектовочной схеме это указывается цифрами в каждом колесе или рядом с ним), учитывайте это при расчете максимальной ставки на лот.
Всегда есть смысл немного увеличить ставку, если остаток протектора равен 7-8 мм (почти новая резина) или наоборот, уменьшить, если остаток 0-2 мм (необходимо поменять для нормальной эксплуатации). Особенно это актуально для автомоб
Принцип работы японских авто-аукционов или как проходят торги
В Японии существует три типа автомобильных аукционов:
1. Онлайн авто-аукционы.
Большая часть автомобилей продается именно с онлайн-аукционов. Торги там проходят в режиме реального времени путем пошагового повышения ставок участниками торгов от стартовой цены до максимальной стоимости, которую они готовы предложить владельцу за тот или иной автомобиль.
Торги на одну машину длятся в течение всего 15 – 40 секунд, поэтому нужно сразу четко определить для себя максимум, которым Вы располагаете для покупки, так как времени на раздумья и совещания не будет.
Каждый автомобиль торгуется в определенное время, которое назначает система с утра в день проведения аукциона.
Торги ведутся непрерывно с 9.00 до 18.00 (на некоторых аукционах до 22.00) по японскому времени, с минимальным временным промежутком.
Каждому автомобилю аукционной системой присуждается стартовая цена (0 — … йен), ее функция заключается в том, что сделать ставку ниже старта нельзя, ставка должна быть минимум на 10 000 йен выше начальной цены. Это необходимо для того, чтобы сократить время торгов. Если, к примеру, владелец хочет выручить от продажи машины минимум 2 000 000 йен, то нет смысла начинать торговать ее с нуля, поэтому ставят стартовую цену 1 500 000 йен (например), чтобы сократить время торгов и сразу отсеять участников с недостаточным бюджетом на покупку.
Исход аукциона предугадать практически невозможно, так как минимальную желаемую стоимость машины владельцы сообщают сотрудникам аукциона на этапе регистрации в системе.Данная информация строго конфиденциальна.
Итак, определившись с максимальной для своего бюджета ставкой, желающий с утра в день проведения торгов сообщает ее японскому брокеру, который и будет от его лица участвовать в аукционе.
Далее просто ожидает результата.
Например, Вы решили, что готовы купить понравившийся Вам автомобиль со стартовой ценой 730 000 йен за 1 000 000 йен, сообщаете ставку своему представителю на торгах, который обязательно должен иметь доступ к аукционной системе. В назначенное время брокер начинает торговаться для Вас за машину мечты в режиме реального времени путем пошагового повышения ставки (аукционный шаг равен 3 000 – 5 000 йен, в зависимости от аукциона) от 730 000 йен до 1 000 000 йен. Если брокер сделал свое последнее нажатие кнопкой на отметке 1 000 000 йен (плюс аукционный шаг, т.е., например, 1 005 000 йен), а торги продолжаются дальше, он просто отступает, так как распоряжаться чужим бюджетом он права не имеет. В таком случае машина Вам не достанется, а будет отдана тому, чье нажатие кнопкой мыши система зафиксирует последним на той отметке, которая удовлетворит желание владельца машины. Если же владелец машины заранее сообщил аукциону, что он готов отдать свою машину минимум за 900 000 йен, и нажатие Вашего брокера было зафиксировано последним на этой отметке, то автомобиль будет отдан ему за 900 000 йен.
Но это только в случае отсутствия конкурентов. Если же помимо Вашего брокера за машину борется кто-то еще, то автомобиль будет отдан наиболее стойкому участнику за ту цену, на которой было зафиксировано его нажатие.
Примечание: нужно учитывать, что нажатие аукционной кнопки может единовременно быть произведено несколькими участниками, и если нажатие Вашего брокера система сочтет третьим, например, то к цене, на которой он сделал нажатие может быть сразу прибавлено 3 аукционных шага.
Важно понимать, что не все выставленные на торги машины уходят с аукциона проданными желающим их купить. В тех случаях, когда последняя зафиксированная ставка не достигает желаемого минимума владельца машины, она просто остается непроданной (Вы могли видеть такие машины в статистике продаж, их статус «Not Sold» или по-японски «Нагарэ»).
В таком случае есть 3 варианта развития событий:
1. После того, как торги состоялись машину можно купить в результате переговоров («By Nego»), предложив свою сумму (больше той, на которой остановились торги минимум на 30 000 йен), которая устроила продавца.
2. Если после проведения аукциона никто не захотел купить машину по договоренности, владелец выставляет машину на продажу на стоке с фиксированной ценой, где он может выручить за нее желаемую сумму денег.
3. В ближайшее время машину снова можно выставить на торги на аукционе, но когда и на каком решать только владельцу.
Если вдруг среди текущих предложений на ближайшие торги Вы увидите автомобиль, на который вы делали ставку, но он по результатам торгов «ушел в нагарэ», можно попробовать сделать ставку снова, но, очевидно, что для того, чтобы его купить, нужно делать ставку выше той, на которой он в последний раз остался непроданным.
2. Тендерные площадки.
GE, NPS, ORIX, SAA, SMAP, Shisuroke, ZIP – все это тендерные площадки.
Чаще всего там выставляют машины, которые находились в арендном пользовании или использовались для бизнеса.
Пренебрегать тендерными площадками не стоит, поскольку очень часто на них встречаются весьма достойные варианты. На тендерных площадках торги ведутся не в режиме реального времени путем пошагового повышения ставок от начальной цены до Вашего максимума, а все ставки с утра вносятся в систему, результаты появляются в ней вечером после окончания торгов за все машины, выставленные на этой площадке.
Возможности проследить за процессом и проконтролировать покупку — нет.
Автомобиль отдают тому, кто предложил максимум, если таковых участников несколько, то тому, чья ставка была зафиксирована системой ранее.
Важно, что при условии постановки ставки на тендерной площадке, нельзя в день сделать другие ставки, так как велик риск покупки нескольких машин, а за отказ от лишней или ошибочно-купленной машины аукцион требует выплату неустойки.
3. Стоки с фиксированными ценами.
Кроме онлайн авто-аукционов и тендерных площадок есть еще и стоки с фиксированными ценами («One Price»). Как правило, здесь выставляются на торги машины, которые остались непроданными в результате онлайн-торгов. Но нередки и случаи, когда наоборот авто выставляют на «One Price», пока ждут торгов на аукционе, и если его удается продать, то на аукционе в день торгов появляется статус «CANCELLED». А также часто здесь выставляют прокатные машины, если они не продаются, то позже выставляют на аукцион.
Желающие приобрести машину со стока ставят в системе отметку напротив интересующего их лота, если таковых было несколько, машина достается тому, кто был первым зафиксирован системой.
Мы стараемся сделать самый полный гайд по японским аукционам! Если у Вас есть какие-то вопросы или дополнения, то Вы можете написать их в комментариях к статье или на почту aranjnara@gmail.com, мы обязательно ответим.
Оценка автомобиля на аукционе Манхейм
Аукционная система Manheim по продаже автомобилей с пробегом имеет довольно серьезную систему оценки продаваемых лотов, состояние которых отражается в аукционных листах:
Оценка 5, Extra Clean – отлично.
Оценка 4, Clean – хорошо; в основном это автомобили с пробегом до 50000 миль, не имеющие каких-либо нареканий по механической части, кузову или салону. Аукционная цена выше среднего.
Оценка 3, Average – средне; основная масса продаваемых автомобилей имеет эту оценку, которая указывает о достаточно хорошем техническом состоянии (большая часть этих авто еще находятся на гарантийном обслуживании на территории США).
Оценка 2, Rough — ниже среднего; как правило, автомобили с большими пробегами или видимыми дефектами кузова или салона.
Оценка 1 – плохо; автомобиль, находящийся в аварийном состоянии.
Стоимость автомобиля формируется в процессе аукциона. Дата аукциона указана в соответствующей графе. В назначенный день проводятся торги на площадке аукциона и в Интернете, с помощью которого Вы и имеете возможность выкупать заинтересовавшую технику. Начальная стоимость лота указана на странице с описанием или устанавливается аукционным ведущим.
Приняв участие в аукционе, Вы можете сами формировать цену заинтересовавшего автомобиля в процессе ON LINE торга, исходя из собственных интересов. Выигрывает тот участник, кто ставит ставку завершающую торг, цена изменяется в сторону увеличения.
4 х 2 — 2 колеса
4 X 4 — 4 колеса
/ C — Кондиционер
ACS — Активный комфортабельные сиденья
ALT — Алюминиевой отделкой
ARH — Регулируемая высота Ride
ARP — Адаптивная Пакет Ride
AWD — Полный привод
AXL — Адаптивные фары ксеноновые
Книги — Может включать или не включать службы записи
BXL — Би-ксеноновые фары
CD — Проигрыватель компакт-дисков
ИЗМ.
PKG — Удобство пакета
CS — Комфорта
CTL — Контроль
DMG — Поврежденные
DSC — Контроль за направлением стабильности
EDC — Electronic Damping Control
Дополнительных клавиш — Мастер key/K1, К2; Remotes/R1, R2 (в зависимости от количества ключей вернулся с транспортного средства)
FDRS — Сложить Задние сиденья
GR — Больше, чем
HS — Обогрев сидений
HSW — Подогрев рулевого колеса
HT — Съемный Hardtop
HUD — Head-Up дисплей
INOP — Не работающий
L / F — Левый фронт «
L / R — Левая задняя
LUX МЕСТ — Роскошные Гостиный Пакет
MCC — Руководство Климат-контроль
MULT — Несколько
NAV — Навигационная система
Нет книг — Нет книг
OBC — Бортовой компьютер
OEM — Первичной комплектации
PDC — Автостоянка Distance Control
НДР — Краска менее Дент Удаление
PERF PKG — Комплект
PREM PKG — Премиум-пакет
Premium Sound — DSP, HK, М аудио, L7
PREV — Предыдущая
PWR — Питание
RCS — Задние сиденья Комфорт
R / F — Правая передняя
РИТ — Задний Обогрев сидений
R / R — Правый задний
RP — Защиты от опрокидывания
РПЛ — Заменить
RPLD — Заменены
RVS — Задние вентилируемые сиденья
SCRT — Scratch
SLF — Раздвижные нагрузка на пол
SLS — Самовыравнивающиеся Задняя подвеска
SMG — Последовательное ручной коробкой передач
С.
П. — Запасного колеса
SPT PKG — Спортивный Пакет
ППП/ PREM PKG — Спорт/ Premium Package-ППП/ PREM PKG
SS — Тенты
ST — Steptronic передачи
SUBSTD — Нестандартные Ремонт
TPM — Монитора давления автошины
WT — Отделка салона деревом
XL — Ксенон
Как оценить недвижимость Инвестиционная недвижимость
Методы анализа стоимости инвестиций в недвижимость аналогичны тем, которые используются при фундаментальном анализе акций. Поскольку инвестиции в недвижимость, как правило, не являются краткосрочной сделкой, анализ денежного потока и последующей нормы прибыли имеет решающее значение для достижения цели прибыльных инвестиций.
Чтобы получить прибыль, инвесторы должны знать, как оценивать недвижимость, и делать обоснованные предположения о том, какую прибыль получит каждый из них, будь то за счет повышения стоимости недвижимости, дохода от аренды или того и другого.
Точная оценка недвижимости может помочь инвесторам принимать более взвешенные решения при покупке и продаже недвижимости.
Ключевые выводы
- Оценка недвижимости — это процесс, определяющий экономическую ценность инвестиций в недвижимость.
- Ставка капитализации является ключевым показателем для оценки приносящей доход недвижимости.
- Чистый операционный доход (NOI) измеряет прибыльность приносящей доход собственности до добавления затрат на финансирование и налогов.
- Два основных метода оценки недвижимости включают дисконтирование будущей NOI и модель мультипликатора валового дохода.
- С другой стороны, поскольку рынки недвижимости менее ликвидны и прозрачны, чем фондовый рынок, может быть трудно получить необходимую информацию.
Оценка акционерного капитала обычно проводится с использованием двух основных методологий: абсолютной стоимости и относительной стоимости. То же самое относится и к оценке недвижимости.
Дисконтирование будущей чистой операционной прибыли (NOI) по соответствующей ставке дисконтирования для недвижимости аналогично оценке дисконтированных денежных потоков (DCF) для акций. Между тем, интеграция модели мультипликатора валового дохода в недвижимость сопоставима с оценкой относительной стоимости акций. Ниже мы рассмотрим, как оценить недвижимость с помощью этих методов.
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Ставка капитализации
Одним из наиболее важных предположений, которые делает инвестор в недвижимость при оценке недвижимости, является выбор подходящей ставки капитализации, также известной как ставка капитализации.
Ставка капитализации — это требуемая норма прибыли на недвижимость за вычетом прироста стоимости или амортизации. Проще говоря, это ставка, применяемая к NOI для определения текущей стоимости имущества.
Например, предположим, что недвижимость, как ожидается, принесет NOI в размере 1 миллиона долларов в течение следующих десяти лет. Если бы он был дисконтирован по ставке капитализации 14%, рыночная стоимость имущества была бы:
$ 7 , 142 , 857 ( $ 1 , 000 , 000 0,14 ) куда: Рыночная стоимость знак равно Чистый операционный доход / предельная ставка \begin{выровнено}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0,14}\bigg)\\&\textbf{где:}\\&\text{Рыночная стоимость}=\text{Чистая операционная прибыль}/ {\ text {максимальная ставка}} \ end {выровнено} 7 142 857 долларов США (0,14 1 000 000 долларов США), где: Рыночная стоимость = Чистый операционный доход/ставка капитализации
Рыночная стоимость в 7 142 857 долларов — это хорошая сделка, если недвижимость продается за 6,5 миллиона долларов.
Но это плохая сделка, если цена продажи составляет 8 миллионов долларов.
Определение ставки капитализации является одним из ключевых показателей, используемых для оценки приносящей доход собственности. Хотя это несколько сложнее, чем расчет средневзвешенной стоимости капитала (WACC) фирмы, существует несколько методов, которые инвесторы могут использовать для определения подходящей ставки капитализации, в том числе следующие:
- Метод накопления
- Метод рыночного извлечения
- Метод диапазона инвестиций
Метод наращивания
Одним из распространенных подходов к расчету ставки капитализации является метод наращивания. Начните с процентной ставки и добавьте следующее:
- Соответствующая премия за ликвидность — возникает из-за неликвидности недвижимости
- Премия за повторный выкуп — учитывает чистый прирост стоимости земли
- Премия за риск — показывает общую подверженность риску рынка недвижимости
При процентной ставке 6 %, ставке неликвидности 1,5 %, премии за возврат 1,5 % и норме риска 2,5 % ставка капитализации долевой собственности составляет 11,5 % (6 % + 1,5 % + 1,5 % + 2,5 %).
%). Если чистый операционный доход составляет 200 000 долларов США, рыночная стоимость имущества составляет 1 739 130 долларов США (200 000 долларов США / 0,115).
Выполнить этот расчет очень просто. Однако сложность заключается в оценке точных оценок отдельных компонентов ставки капитализации, что может быть проблемой. Преимущество метода накопления состоит в том, что он пытается определить и точно измерить отдельные компоненты ставки дисконтирования.
Метод рыночного извлечения
Метод рыночного извлечения предполагает, что существует текущая, легкодоступная информация о NOI и ценах продажи сопоставимых объектов, приносящих доход. Преимущество метода рыночного извлечения состоит в том, что ставка капитализации делает капитализацию прямого дохода более значимой.
Определить ставку капитализации относительно просто. Предположим, что инвестор может купить парковку, которая, как ожидается, принесет NOI в размере 500 000 долларов. В этом районе есть три действующих сопоставимых приносящих доход автостоянки:
- Парковка 1 имеет NOI в размере 250 000 долларов США и цену продажи 3 миллиона долларов США.
Ставка капитализации составляет 8,33% (250 000 долл. США / 3 000 000 долл. США). - Парковка 2 имеет NOI в размере 400 000 долларов США и цену продажи 3,95 миллиона долларов США. Ставка капитализации составляет 10,13% (400 000 долл. США / 3 950 000 долл. США).
- Парковка 3 имеет NOI в размере 185 000 долларов США и цену продажи 2 миллиона долларов США. Ставка капитализации составляет 9,25% (185 000 долл. США / 2 000 000 долл. США).
Ставка капитализации составляет 8,33% (250 000 долл. США / 3 000 000 долл. США).Если взять средние ставки капитализации для этих трех сопоставимых объектов, общая ставка капитализации составит 9.0,24% было бы разумным представлением рынка. Используя эту ставку капитализации, инвестор может определить рыночную стоимость недвижимости, которую он рассматривает. Стоимость возможности инвестирования в парковку составляет 5 411 255 долларов США (500 000 долларов США / 0,0924).
Инвестиционный метод
При использовании метода диапазона инвестиций ставка капитализации рассчитывается с использованием индивидуальных процентных ставок для объектов недвижимости, которые используют как заемное, так и долевое финансирование.
n-1}\\&\textbf{где:}\\&\text{SFF}=\text{фактор фонда погашения}\\ &i=\text{Периодическая процентная ставка, часто выражаемая в виде}\\&\phantom{i=}\text{годовая процентная ставка}\\&n=\text{Количество периодов, часто выражаемое в годах}\end{aligned }
SFF=(1+i)n−1iгде: SFF=фактор фонда погашения i=периодическая процентная ставка, часто выражаемая как ani=годовая процентная ставка
Подставив числа, получим:
- 0,07 / (1 + 0,07) 15 – 1
Это составляет 3,98%. Ставка, по которой кредитор должен платить, равна этому коэффициенту фонда погашения плюс процентная ставка. В данном примере получается 10,98% (0,07 + 0,0398).
Таким образом, средневзвешенная ставка или общая ставка капитализации с использованием 50% веса долга и 50% веса капитала составляет:
- 10,49% [(0,5 х 0,1098) + (0,5 х 0,10)]
Таким образом, рыночная стоимость имущества составляет:
- 9 056 244 долл. США (950 000 долл. США / 0,1049)
США / 0,1049)Как оценить недвижимость Инвестиционная недвижимость
Методы оценки
Модели абсолютной оценки определяют приведенную стоимость будущих поступающих денежных потоков для получения внутренней стоимости актива. Наиболее распространенными методами являются модель дисконтирования дивидендов (DDM) и методы дисконтированных денежных потоков (DCF).
С другой стороны, методы относительной стоимости предполагают, что две сопоставимые ценные бумаги должны иметь одинаковую цену в соответствии с их прибылью. Такие коэффициенты, как цена к прибыли (P/E) и цена к продажам, сравниваются с другими компаниями в той же отрасли, чтобы определить, переоценены ли акции или нет.
Как и при оценке капитала, при анализе оценки недвижимости должны применяться обе процедуры для определения диапазона возможных значений.
Дисконтирование будущего NOI
Формула расчета стоимости недвижимости на основе дисконтированного чистого операционного дохода:
Рыночная стоимость знак равно Н О я 1 р − грамм знак равно Н О я 1 р куда: Н О я знак равно Чистый операционный доход р знак равно Требуемая норма прибыли на недвижимость грамм знак равно Скорость роста Н О я \begin{align}&\text{Рыночная стоимость}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{где:}\\&NOI=\text{Чистый операционный доход} \\&r=\text{Требуемая норма прибыли на активы недвижимости}\\&g=\text{Темпы роста }NOI\\&R=\text{Норма капитализации}(r-g)\end{aligned} Рыночная стоимость=r−gNOI1=RNOI1, где: NOI=Чистый операционный доход=Требуемая норма прибыли на активы в сфере недвижимостиg= Темпы роста NOI
NOI отражает прибыль, которую имущество будет генерировать после учета операционных расходов, но до вычета налогов и процентных платежей.
Однако перед вычетом расходов необходимо определить общий доход, полученный от инвестиций.
Ожидаемый доход от аренды можно первоначально спрогнозировать на основе сопоставимых объектов поблизости. При надлежащем исследовании рынка инвестор может определить, какие цены платят арендаторы в этом районе, и предположить, что к этому имуществу может применяться аналогичная арендная плата за квадратный фут. Прогноз увеличения арендной платы учитывается в темпах роста в рамках формулы.
Поскольку высокие доли вакантных площадей представляют собой потенциальную угрозу доходности инвестиций в недвижимость, для определения упущенного дохода, если актив не используется на полную мощность, следует использовать либо анализ чувствительности, либо реалистичные консервативные оценки.
Операционные расходы включают те, которые непосредственно связаны с повседневной работой здания, такие как страхование имущества, плата за управление, плата за обслуживание и коммунальные расходы.
Обратите внимание, что амортизация не включается в общий расчет расходов. Чистый операционный доход от недвижимости аналогичен прибыли до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA).
Дисконтирование NOI от инвестиций в недвижимость по ставке капитализации аналогично дисконтированию будущего потока дивидендов по соответствующей требуемой норме прибыли, скорректированной с учетом роста дивидендов. Инвесторы в акции, знакомые с моделями роста дивидендов, должны сразу заметить сходство.
Множитель валового дохода
Метод мультипликатора валового дохода — это относительный метод оценки, основанный на исходном предположении, что объекты недвижимости в одном и том же районе будут оцениваться пропорционально валовому доходу, который они помогают генерировать.
Как следует из названия, валовой доход — это общий доход до вычета любых операционных расходов. Однако для получения точной оценки валового дохода необходимо прогнозировать уровень вакантных площадей.
Например, если инвестор в недвижимость покупает здание площадью 100 000 квадратных футов, он может определить на основе сопоставимых данных о собственности, что средний валовой ежемесячный доход на квадратный фут в районе составляет 10 долларов. Хотя инвестор может изначально предположить, что валовой годовой доход составляет 12 миллионов долларов (10 долларов x 12 месяцев x 100 000 кв. футов), в любой момент времени в здании, вероятно, будут свободные единицы.
Если предположить, что уровень вакантных площадей составляет 10%, валовой годовой доход составит 10,8 млн долларов (12 млн долларов x 90%). Аналогичный подход применяется и к методу чистой операционной прибыли.
Следующим шагом для оценки стоимости недвижимости является определение мультипликатора валового дохода и умножение его на валовой годовой доход. Мультипликатор валового дохода можно найти, используя исторические данные о продажах. Если посмотреть на цены продажи сопоставимой недвижимости и разделить эту стоимость на полученный валовой годовой доход, получится средний мультипликатор для региона.
Этот тип подхода к оценке аналогичен использованию сопоставимых сделок или мультипликаторов для оценки акций. Многие аналитики прогнозируют прибыль компании и умножают ее прибыль на акцию (EPS) на коэффициент P/E в отрасли. Оценка недвижимости может быть проведена с помощью аналогичных мер.
Препятствия для оценки недвижимости
Оба этих метода оценки недвижимости кажутся относительно простыми. Однако на практике определить стоимость приносящего доход имущества с помощью этих расчетов достаточно сложно. Во-первых, получение необходимой информации обо всех исходных данных формулы, таких как чистый операционный доход, надбавки, включенные в ставку капитализации, и сопоставимые данные о продажах может занять много времени и быть сложной задачей.
Во-вторых, эти модели оценки не учитывают должным образом возможные серьезные изменения на рынке недвижимости, такие как кредитный кризис или бум на рынке недвижимости. В результате необходимо провести дальнейший анализ, чтобы спрогнозировать и учесть возможное влияние изменяющихся экономических переменных.
Поскольку рынки недвижимости менее ликвидны и прозрачны, чем фондовый рынок, иногда трудно получить необходимую информацию для принятия полностью обоснованного инвестиционного решения.
Тем не менее, из-за больших капиталовложений, которые обычно требуются для покупки крупного проекта, этот сложный анализ может дать большую отдачу, если он приведет к обнаружению недооцененной собственности (аналогично инвестированию в акции). Таким образом, время, потраченное на изучение необходимых исходных данных, стоит потраченного времени и энергии.
Практический результат
Оценка недвижимости часто основывается на стратегиях, аналогичных анализу капитала. Другие методы, помимо метода дисконтирования NOI и мультипликатора валового дохода, также часто используются. Некоторые отраслевые эксперты, например, активно разбираются в моделях миграции и развития городов.
В результате они могут определить, какие локальные районы, скорее всего, испытают наибольшую скорость роста.
Независимо от того, какой подход используется, наиболее важным предиктором успеха стратегии является то, насколько хорошо она изучена.
Расчет максимальной ставки для каждого игрока в аукционном драфте: максимальная ставка
[Эта статья была впервые опубликована на Fantasy Football Analytics в R и любезно предоставлена R-блогерами]. (Вы можете сообщить о проблеме с содержанием на этой странице здесь)
Хотите поделиться своим контентом с R-блогерами? нажмите здесь, если у вас есть блог, или здесь, если у вас его нет.
В этом посте я вычисляю максимальное значение, которое вы должны предложить за каждого игрока в аукционном драфте, — то, что я называю значением «ставка до». В предыдущем посте я показал, как определить лучший стартовый состав для драфта с помощью инструмента оптимизатора. Значение «ставки до» рассчитывается путем нахождения самой высокой цены, до которой игрок все еще находится в лучшем составе, как определено оптимизатором.
Как это работает
Инструмент оптимизатора находит стартовый состав, который максимизирует предполагаемые очки вашей команды, оставаясь при этом в допустимых пределах риска. Поместив функцию оптимизации в цикл, мы можем рассчитать оптимальный стартовый состав для каждого игрока при каждой стоимости. Например, чтобы найти ставку Тома Брейди в соответствии со значением, мы можем начать его стоимость с 1 доллара и запустить функцию оптимизации. При этой цене Том Брэди находится в лучшем стартовом составе, поэтому мы увеличиваем его стоимость на 1 доллар, сохраняя при этом ожидаемую стоимость всех остальных игроков. При цене 2 доллара Том Брэди по-прежнему находится в лучшем стартовом составе, поэтому мы снова увеличиваем его стоимость на 1 доллар. Мы повторяем это до тех пор, пока стоимость Тома Брэди не станет слишком высокой, чтобы он мог быть в лучшем стартовом составе. На момент написания этой статьи и с учетом настроек моей лиги максимальная ставка Тома Брэди составляет 16 долларов.
Это означает, что у Тома Брэди хорошая ценность до 16 долларов — если он выше этой цены, я должен выбрать кого-то другого, потому что он больше не находится в оптимальном стартовом составе с такой ценой. После расчета ставки Тома Брэди до значения, мы сбрасываем его стоимость до его ожидаемой стоимости, а затем вычисляем ставку до значения для следующего игрока. Мы повторяем это для всех игроков, чтобы рассчитать ставку каждого игрока до значения.
Сценарий R
Сценарий R для цикла оптимизатора для определения ставки каждого игрока до значения находится здесь:
https://github.com/dadrivr/FantasyFootballAnalyticsR/blob/master/R%20Scripts/Bid%20Up %20To.R
Вот синтаксис цикла оптимизатора для расчета ставки каждого игрока до значения:
Загрузка ….
Заключение
Я продемонстрировал, как рассчитать ставку до значения для каждого игрока. Расчет ставки до значения для каждого игрока — отличный способ рассчитать стоимость игрока в аукционном драфте, поскольку он помогает вам определить самую высокую ставку, которую вы должны сделать для каждого игрока.